Auswirkungen der Entscheidung des BGH zur Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung auf die mietrechtliche Praxis

Mit Urteil vom 11.07.2012 hat der BGH entschieden, dass einem Mieter von Wohnraum fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels mindert und dementsprechend nicht entrichtet.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und entsprechend der Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts treffe den Mieter auch in diesem Fall ein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete, denn der Mieter habe die Nichtzahlung der Miete im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB auch dann zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last falle. Es gelte der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlass, in den der Mieter die Ursache eines Mangels fehlerhaft einschätze. Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Im vom BGH entschiedenen Fall könne der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters verneint werden. Diesem hätte sich die Vermutung aufdrängen müssen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedinge und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen seien.

Die aufgelaufenen Mietrückstände von mehr als zwei Monatsmieten seien zwar im Februar 2011 vollständig ausgeglichen worden. Diese Zahlung sei jedoch nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt und lasse die Wirksamkeit der vom Vermieter am 07.01.2010 ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands deshalb unberührt. Der Mieter sei demnach zur Räumung der Mietsache verpflichtet.

 

Quelle: Beitrag aus der IMR September 2012

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn

 

Geschäftsführer – Abberufung – Rechtsweg

Bei sogenannten sic-non Fällen eröffnet bei streitiger Tatsachengrundlage die bloße Rechtsansicht einer Klagepartei, es handele sich um Arbeitsverhältnis, den Rechtsweg zu den Arbeitsgerichten.

 

Quelle: www.juris.de

BAG 10. Senat – Beschluss vom 22.10.2014 – AZ 10 AZB 46/14

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Die Ermittlung der Mietfläche von Wohn- und Gewerberaum

Die Berechnung der Mietfläche gestaltet sich in der Praxis oft als problematisch. Zwar ist in den letzten Jahren eine gewisse Sensibilität entstanden. Dennoch wird die Mietfläche heute noch häufig falsch oder unzureichend definiert und ermittelt.

Im gewerblichen Bereich gibt ein keine "Mietflächenverordnung". Flächenberechnungen wurden vor der Veröffentlichung der ersten Richtlinien der gif in der Regel ausschließlich nach DIN 277 ermittelt, die allerdings verschiedene Flächen definieren, wobei die Brutto-Grundfläche (BGF) je nach architektonischer Gestaltung und Raumaufteilung bis zu 30 % größer sein kann als die Nutzfläche (NF) des gleichen Gebäudes.

(…) Eine Mietfläche, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt grundsätzlich einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Diese Toleranzgrenze der Rechtsprechung wird teilweise als zu weit kritisiert, vor allem, seit der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zvilsenat des BGH entschieden hat, dass auch bei der Abrechnung der Nebenkosten und der Mieterhöhung nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Fläche heranzuziehen ist, wenn die tatsächliche Fläche um weniger als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Eine Flächenabweichung von 10 % erscheint auf den ersten Blick sehr hoch. Berücksichtigt man die Schwankungsbreiten innerhalb der bestehenden Regelweke, ist eine exakte Flächenangabe in einem Mietvertrag kaum möglich, eine Flächenabwechung von einigen Prozent fast unvermeidbar.


Quelle: Beitrag aus der MietRB- Beratungspraxis 8/2012

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn

Gemeinschatfliches Testament – Schiedsgerichtsklausel

Es geht um die klassische Fragestellung: Inwieweit hindert ein gemeinschaftliches Testament den überlebenden Ehegatten, neue letztwillige Verfügung zu treffen, im konkreten Fall auf die Frage zugespitzt, eine Schiedsgerichtsklausel zu verfügen.

(…) Bei der rechtlichen Beurteilung ist zu differenzieren einerseits zwischen der Zulässigkeit späterer Schiedsklauseln selbst und andererseits ihrer Zulässigkeit in Bezug auf die allgemeine Bindungswirkung gemeinschaftlicher Testamente.

Die generelle Zulässigkeit einer Schiedsgerichtsklausel in einem Testament oder Erbvertrag ist allgemein anerkannt und wird auch in § 1066 ZPO vorausgesetzt. Die Unzulässigkeit der Schiedsanordnung folgt im Streitfall auch nicht daraus, dass das gemeinschaftliche Testament ebenfalls Regelungen bezüglich eines Schiedsgerichts enthält. Nach § 2270 Abs. 3BGB findet die Regelung über wechselbezügliche Verfügungen in § 2270 Abs. 1  BGB auf andere Verfügungen als Erbeinsetzungen, Vermächtnisse oder Auflagen keine Anwendung. Um eine Auflage handelt es sich bei einer Schiedsgerichtsklausel nach einhelliger Auffassung nicht.

(…) Bei gemeinsamen Verfügungen in einem gemeinschaftlichen Testament ist stets zu prüfen, ob ein nach dem Verhalten des einen Ehegatten mögliches Auslegungsergebnis auch dem Willen des anderen Teils zur Zeit der Testamentserrichtung entsprochen  hat.

 

Quelle: Beitrag auf der ErbR Zeitschrift für gesamte erbrechtliche Praxis 2/2015

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Heimbach

 

Vertragsmäßige Verfügung und Verstoßsanktionen, Wegschenken vermächtnisweise gebundener Gegenstände

Zunächst geht es um Bindungen durch vertragsmäßige Verfügungen von Todes wegen und den Sanktionen, wenn der Erblasser diese ignorieren möchte und dabei Begünstigten auf die Füße tritt – sprich, sie beeinträchtigt.

Damit sind wir um Gestrüpp der §§ 2278, 2287 und 2288 BGB und befassen uns mit dem Ausgleich für letztwillig gebundene vom Erblasser aber verschenkite Nachlassgegenstände.

(…) Die Beeinträchtigung von auf beides – Vermächtniszuwendung und Miterbeneinsetzung – bezogene Erberwartung bei gewandeltem Erblasserverhalten wird sich deswegen wohl als Regelfall herausstellen. Anderes müsste deutlich in der letztwilligen Verfügung in dem Sinne zum Ausdruck kommen, dass die Vermächtniszuwendung unabhängig von der Erbeinsetzung beurteilen werden und damit auch eigenhändiger Prüfung bei der Frage nach einer vertragsmäßigen Bindung unterliegen soll. Das wird der entscheidende Auslegungsmaßstab sein.


Quelle: Beitrag auf der ErbR Zeitschrift für die gesamte erbrechtliche Praxis 02/2015

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Heimbach

Nachträgliche Abänderung des Versorgungsausgleichs

Die nachträgliche Änderung des öffentlich-rechtlichen Versorgungsausgleichs erfolgt nur auf Antrag und nur dann, wenn eine wesentliche Wertveränderung i.S.d. § 51 VersAusglG vorliegt.

Beantragt ein Ehegatte die Durchführung des in der Ursprungsentscheidung vorbehaltenen schuldrechtlichen Restausgleichs, entscheidet das Amtsgericht aber nur über den öffentlich-rechtlichen Wertausgleich, so ist die Sache von Amts wegen an das Amtsgericht zurückzuweisen.


Quelle: Beitrag aus forum Familienrecht Auflage 12/2014

VersAusglG §§ 20 ff.; 52; FamFG §§ 223,225,69

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Anforderung an Darlegung der Abberufung als Geschäftsführer

Rechtsweg für Klagen auf Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung des Geschäftsführeranstellungsvertrages, dessen Rechtsnatur streitig ist; zur Entscheidung über Hilfsanträge im Rechtswegbestimmungsverfahren

Landesarbeitsgericht Hamm (Westfalen); 2. Kammer; Beschluss vom 28.10.2013; AZ 2 Ta 191/13

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Vogel

Kündigung wegen Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenabschläge

Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs aufgrund vom Mieter nicht geleisteter Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen setzt nicht voraus, dass zuvor Zahlungsklage erhoben wird.

Der BGH schloss sich der Gegenansicht, gemäß Urteil vom 18.07.2012 – VIII ZR 1/11 (LG Potsdam – 11 S 136/09), an. Diese sieht die rechtskräftige Verurteilung nur als Voraussetzung der Sperrfrist und nicht als solche für die Kündigung an. Der Schutzbereich der Regelung mit seiner Sperrfrist beinhalte es nach seiner Entstehungsgeschichte (nur) zu verhindern, dass während einer gerichtlichen Überprüfung von Mieterhöhungen wegen der inzwischen aufgelaufenen Erhöhungsbeträge alsbald nach Rechtskraft des Urteils eine Kündigung erfolgen könne.

Im Rahmen des Kündigungsprozesses muss geprüft werden, ob die Erhöhung der Betriebskostenabschläge rechtens war. Eine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB muss auf einer inhaltlichen korrekten Abrechnung beruhen. Hat der Mieter nachvollziehbare Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben, sollte nicht abgewartet werden, bis sich ein Gesamtbetrag an Vorauszahlungserhöhungen angesammelt hat, der eine Kündigung der Höhe nach rechtfertigt. Dies dauert ohnehin längere Zeit. Der vorsichtige Vermieter wird bereits nach Nichtzahlung einiger erhöhter Vorauszahlungen durch Zahlungsklage klären lassen, ob die Abrechnung in Irdnung ist und damit auch die Erhöhung, was letztlich doch auf die erstgenannte Rechtsansicht hinausläuft.

Diese Vorgehensweise wird sich auch für den beratenden Anwalt empfehlen, der seinem Mandanten den sichersten Weg aufzeigen muss. Etwas anderes sollte nur gelten, wenn die Abrechnung und die hierauf basierende Vorauszahlungserhöhung unstreitig sind. Die Entscheidung bezieht sich auf alle Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 560 BGB, was ihre eigentliche praktische Bedeutung ausmacht.

Der BGH bekräftigt in seiner Entscheidung, dass dem Mieter an den Vorauszahlungen ein – auszuübendes! – Zurückbehaltungsrecht zusteht, sofern ihm die gewünschte Einsicht in die Betriebskostenunterlagen nicht gestattet wird. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in diesem Fall ausgeschlossen. Erhält der Mieter die Einsicht, ist ein pauschales Bestreiten des Mieters im Prozess nicht zulässig.

 

Quelle: Beitrag aus der MietRB 10/2012

BGB §§ 543 Abs. 2 Nr. 3b, 560 Abs. 4, 569 Abs. 3 Nr. 3

BGH vom 22.06.2010 – VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 = ZMR 2011,21

OLG Düsseldorf vom 27.04.2006 – I-10 U 169/05, GE 2006, 132

 

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn

Differenzierungsklausel – Stichtagsklausel – Gleichbehandlung

Die Parteien streiten über Zahlungsansprüche wegen zu niedrig bezahlter Entgelte bzw. Abfindungszahlungen im Zusammenhang mit einem Ergänzungstransfer- und Sozialtarifvertrag.

Die Berufung ist jedoch, soweit sie nicht unzulässig war unbegründet.

Die Klagepartei kann die Ansprüche zunächst nicht unmittelbar auf den Ergänzungstransfer- und Sozialtarifvertrag stützen, da sie nach dem Geltungsbereich dieses Tarifvertrages nicht unter dessen Anwendungsbereich fällt, weil sie im Zeitpunkt des Stichtages noch nicht Mitglied der tarifvertragsschließenden Gewerkschaft war.

Darüber hinaus ist die Kammer aber auch der Auffassung, dass die Regelungen im Ergänzungstransfer- und Sozialtarifvertrag zum einen hinsichtlich der Geltung nur für Gewerkschaftsmitglieder, zum anderen im Hinblick auf die enthaltene Stichtagsklausel zulässig und wirksam sind und nicht gegen höherrangiges Recht verstoßen.

 

Quelle: www.juris.de

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Grundsicherung für Arbeitsuchende – Ersetzung der Eingliederungsvereinbarung durch Verwaltungsakt – fehlende vorherige Verhandlung – abweichender Inhalt des Ersetzungsbescheides

Es kann nur eine Eingliederungsvereinbarung zulässig durch Verwaltungsakt ersetzt werden, über die zuvor mit dem Leistungsberechtigten verhandelt worden ist. Der Erlass eines eine Eingliederungsvereinbarung ersetzenden Verwaltungsaktes mit einem von der verhandelten Eingliederungsvereinbarung abweichenden Inhalt ist rechtswidrig.

 

Quelle: www.juris.de

SG Stuttgat 18. Kammer – 21.05.2014 – S 18 AS 2698/14 ER

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