BGH entlastet Mieter von Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen können nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm die Wohnung beim Mietbeginn unrenoviert überlassen wurde, ohne dass er dafür angemessen entschädigt worden wäre. Eine vorformulierte sogenannte Renovierungsklausel, die dem Mieter einer unrenovierten Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr 1 BGB, unwirksam.

Die Beweislast dafür, dass ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, trägt der Mieter. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Diese Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 sowie VIII ZR 242/13) gehören zu mehreren Grundsatzentscheidungen, mit denen der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige achte Zivilsenat den Mietern beim Streitthema Wohnungsrenovierung den Rücken gestärkt hat. In allen Fällen hatten Vermieter ihre Ex-Mieter auf Schadensersatz verklagt, weil diese beim Auszug die Wohnung nicht instand gesetzt haben.

Quotenabgeltungsklauseln unwirksam

Neben der Wirksamkeit der Renovierungsklausel, mit der die Schönheitsreparaturen, welche nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegen, auf die Mieter übertragen worden waren, ging es in Karlsruhe auch um die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, welche immer wieder für juristische Streitigkeiten durch alle Instanzen sorgen. Sie verpflichten den Mieter, anteilig Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall zu übernehmen, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Solche Klauseln erklärte der Senat für in formularmäßigen Mietverträgen schlicht unwirksam. Damit sind nicht mehr nur starre Fristen unwirksam, sondern Mieter dürfen gar nicht mehr verpflichtet werden, die Kosten für Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses nach einer bestimmten Quote anteilig selbst zu tragen, wenn sie vor Fälligkeit nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan ausziehen (BGH, Urt. vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13). Nach Ansicht des Verbandsdirektors des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, der die Urteile aus Karlsruhe als "wegweisend" bezeichnete, sind solche Klauseln in jedem zweiten Mietvertrag enthalten.

Seine bisherige Rechtsprechung, dass der vom Mieter zu tragende Anteil dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit der letzten Schönheitsreparatur und dem Zeitraum entsprechen müsste, nach dem der nächste Renovierungsbedarf bestünde, wenn der betroffene Mieter das Mietverhältnis fortsetzen würde, gibt der Senat auf. Dass der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt werden könne, benachteilige den Mieter unangemessen, bei Abschluss des Mietvertrages sei ihm nicht klar und verständlich, welche Kosten gegebenenfalls auf ihn zukommen könnten. Die Abkehr von der bisherigen Rechtsprechnung begründete der BGH damit, dass sich die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den letzten Jahren verschärft hätten.

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte eine neue gesetzliche Regelung. "Die Schönheitsreparaturen sollten künftig grundsätzlich Sache des Mieters sein. Das würde Rechtssicherheit für beide Parteien schaffen und wäre im Interesse aller Beteiligten", sagte Kai Warnecke. Es sei nun zu befürchten, das künftig verstärkt nur renovierte Wohnungen übergeben würden, um Streit zu vermeiden, so Axel Gedaschko vom Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. Das könnte auch Auswirkungen auf die Höhe der Kaltmiete haben.

 

Quelle: Beitrag aus der FAZ

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Geltendmachung und Verjährung des Plfichtteilsanspruchs

Der Pflichtteilsanspruch verjährt in drei Jahren, vgl. §§ 2332, 195, 199 BGB. Sofern der Berechtigte den Anspruch erst nach Einrtitt der Verjährung geltend macht, kann das bloße Erfüllungsverlangen für die Entstehung des Steueranspruchs nicht ausreichend sein. Denn der pflichtteilsbelastete Erbe ist nach Eintritt der Verjährung berechtigt, die Erfüllung des Pflichtteilsanspruchs zu verweigern.

Die Entstehung der Erbschatfssteuer hängt also davon ab, ob sich der Erbe unter Verzicht auf die Einrede der Verjährung zur Leistung bereit erklärt.

 

Quelle: Beitrag aus der Zeitschrift ErbR 12/2014

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Heimbach

 

Besteuerung des Pflichtteilsberechtigten

Erwerbe von Todes wegen unterliegen gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG der Erbschaftsteuer. Als Erwerb von Todes wegen gilt auch der geltend gemachte Pflichtteilsanspruch, § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Die Steuerschuld entsteht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 b ErbStG erst dann, wenn der Pflichtteilsanspruch geltend gemacht wird. Im Zivilrecht entsteht der Pflichtteilsanspruch bereits mit dem Erbfall, vgl. § 2317 Abs. 1 BGB.

Das Steuerrecht folgt daher – anders als das Zivilrecht – nicht dem Anfallprinzip. Steuerklassen und Freibeträge (§§ 15,16 ErbStG) für die Besteuerung des Pflichtteilsanspruchs richten sich nach dem Verhältnis des Pflichtteilsberechtigten zum Erblasser.

 

Quelle: Beitrag aus der Zeitschrift ErbR 12/2014

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Heimbach

 

Wertfestsetzung im Scheidungsverbund

Bei der Wertermittlung für die Folgesache Versorgungsausgleich kommt es nur auf das Einkommen, nicht auf das Vermögen der Eheleute an.

Der Verfahrenswert für die Ehesache ist hingegen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unter Einbeziehung der Vermögensverhältnisse zu ermitteln. Weder der Umstand, dass der Wert des Vermögens der Ehegatten streitig ist, noch, dass das Vorhandensein von Vermögen erst im Verlauf des Beschwerdeverfahrens bekannt geworden ist, rechtfertigen es, von der Ermittlung des Vermögens abzusehen und es bei der Wertberechnung unberücksichtigt zu lassen.


Quelle: forum familienrecht 2/2015

Leitsätze der Redaktion

OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.08.2014 – 15 WF 83/14 (AG Potsdam)

 

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Heimbach