Betriebskostenabrechnung: Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Gewerberaummietverhältnis verpflichtet den Vermieter, nach billigem Ermessen nur angemessene und erforderliche Kosten umzulegen. Wird dieser Grundsatz verletzt, wofür den Mieter die Darlegungs- und Beweislast trifft, hat der Vermieter den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen.

(…) Sieht man anders als die Rechtssprechung den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz als Bestandteil der Pflicht zur Betriebskostenabrechnung an, darf der Vermieter nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die unter Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes angefallen sind.

Die Umlegung von Betriebskosten ist von vornherein auf die Kosten beschränkt, die bei wirtschaftlicher Betriebsführung entstehen, der Vermieter ist verpflichtet, bei der Umlage der Kosten deren Wirtschaftlichkeit zu belegen, wenn begründete Zweifel bestehen. Der Praktiker sollte jedoch der Rechtssprechung mit den daraus sich ergebenden Konsequenzen für die Darlegungs- und Beweislast folgen.

 

Quelle: Beitrag aus der Zeitschrift MietRB 10/2013

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn

Umschreibung des Hausgeldtitels gegen den Erwerber?

Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet grundsätzlich nicht für Hausgeldrückstände des Veräußerers. Nach Ansicht des BGH hat das Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keine dringliche Wirkung, so dass die Gemeinschaft den Erwerber wegen der Hausgeldrückstände des Veräußerers im Vorrangbereich nicht auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum in Anspruch nehmen kann.

Der Gemeinschaft stehen nur eingeschränkt Möglichkeiten zur Verfügung, einen Vollstreckungstitel wegen rückständiger Hausgelder im Falle der Veräußerung gegen den Erwerber umzuschreiben. Nach hier vertretener Ansicht ist eine Titelumschreibung analog § 727 ZPO nur möglich, wenn eine Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, wonach der Erwerber für Hausgeldschulden des Veräußerers haftet.

 

Quelle: Beitrag aus der Zeitschrift MietRB 9/2014

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn

Gebrauch: Vermietung kann durch Beschluss nicht untersagt werden

Für den Beschluss, kurzfristig Vermietung zu untersagen, fehlt eine Beschlusskompetenz.

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Düsseldorf beriefen sich die beklagten Wohnungseigentümer darauf, dass im Grundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt eingetragen war, wonach eine andere Nutzung der Einheiten als gerade zu Wohnzwecken zu unterlassen ist und dass nach dem Bebauungsplan ein Beherbergungsbetrieb nicht gestattet bzw. an die Erfüllung von öffentlich-rechtlichen Auflagen gebunden ist.

Dem hielt das Gericht entgegen, dass keine gewerbliche Nutzung oder eine solche als Beherbergungsstätte i.S.d. Beherbergungsstätten VO vorliegt.

Öffentlich-rechtliche Vorschriften könnten hingegen nur dann herangezogen werden, wenn sie nachbarschützenden Charakter hätten. Dies sei weder bei der Stellplatzverordnung noch nach § 17 BauO NW der Fall.

 

Quelle: Beitrag aus der MietRB 4/2013

AG Düsseldorf – Urteil vom 28.11.2012 – 291a C 8319/12

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn 

 

 

Wohngeld: Haftung des Wohnungseigentums nach Veräußerung durch Insolvenzverwalter

Mit der Veräußerung von Wohnungseigentum durch den Insolvenzverwalter erlischt das Recht der Gemeinschaft auf abgesonderte Befriedigung wegen Wohngeldrückständen des Insolvenzschuldners. Stattdessen steht der Gemeinschaft in demselben Umfang ein Absonderungsrecht am Veräußerungserlös zu.

(…) Die Gemeinschaft sollte sich ihre Wohngeldforderungen alsbald gegen den Schuldner titulieren lassen bzw. gegen dessen Rechtsnachfolger oder den Insolvenzverwalter einen Duldungstitel erwirken. Die bevorrechtigte Zwangsversteigerung aus Rangklasse 2 kann sie nur wegen Wohngeldrückständen aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren davor betreiben.

 

Quelle: Beitrag aus der MietRB

LG Landau – Urteil vom 17.08.2012 – 3 S 11/12

AG Kaiserslautern – 5 C 71/10

 

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn

Betriebskostenabrechnung: Berechnung der Einwendungsfrist

Das Ende der Frist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB für die Geltendmachung von Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung fällt nach§ 192 BGB stets auf das Ende des Kalendermonats des auf den Zugang der Abrechnung folgenden Jahres.

Nach Zugang der Betriebskostenabrechnung wird der Mieter regelmäßig von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch machen. Bestehen hier Unklarheiten oder Widersprüche zu der mietvertraglichen Betriebskostenregelung, muss er rechtzeitig und substantiiert Einwendungen erheben. Dabei ist der Begriff "Einwendungen" im weiteren Sinne zu verstehen.

Daher müssen Einwendungen z. B. auch dann erhoben werden, wenn der Vermieter einzelne Betriebskostenarten abrechnet, vertraglich jedoch eine Pauschale vereinbart ist oder hinsichtlich abgerechneter Kosten eine Teilinklusivmiete vereinbart wurde.


Quelle: MietRB 4/2013

LG Frankfurt/O. – Urteil vom 20.11.2012 – 16 S 47/12

AG Frankfurt/O. – 2.2 C 825/11

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn

Vermieterpfandrecht Keine „Verwertung durch Vernichtung“

Eine "Verwertung durch Vernichtung" des im Rahmen einer "Berliner Räumung" vom Vermieter in Besitz genommenen Pfands ist unzulässig und insbesondere in § 1246 BGB nicht geregelt.

Mit Entscheidung vom 14.07.2010 hat der BGH zur Selbsthilfe entschieden: Der Vermieter muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zu Grunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind. Das kann sehr teuer werden.

 

Quelle: Beitrag auf der Zeitschrift IMR 10/12

OLG Stuttgart, Beschluss vom 19.03.2012 – 8 W 93/12

BGB §§ 1235, 1246

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn

Tücken der Geltendmachung von Ansprüchen bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum

Die Durchsetzung von Mängelansprüchen wirft in der Praxis immer noch zahlreiche ungelöste Probleme auf. Noch verworrener wird die Rechtslage, wenn man sich in das "Dickicht" von Mängeln am Gemeinschaftseigentum begibt.

 

Quelle: NJW 10/2013

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn

Abgrenzung zwischen Befunderhebungsfehler und Diagnosefehler bei Schlaganfallpatienten

Erkennt ein Arzt, dass das unklare klinische Beschwerdebild des Patienten umgehend weitere diagnostische Maßnahmen erfordert, verschiebt er die wegen unzureichender Ausstattung der Klinik erforderliche Verlegung in ein ausreichend ausgestattetes Krankenhaus aber auf den nächsten Tag, liegt ein Befunderhebungsfehler, nicht aber ein Diagnosefehler vor.

Ein Krankenhausträger haftet einem Patienten für Arztfehler eines Konsiliararztes als seines Erfüllungsgehilfen aus Vertrag (§ 278 BGB), wenn der Konsiliararzt hinzugezogen wird, weil es dem Krankenhaus an eigenem fachkundigen ärztlichen Personal mangelt, der Krankenhausträger mit den Leistungen des Konsiliararztes seine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Patienten erfüllt und die Honorierung des Konsiliararztes durch den Krankenhausträger erfolgt.

 

Quelle: Beitrag auf der Zeitschrift ZMGR 2/2014

BGB §§ 278, 823,839

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Vogel

Gewährung von Unterkunftskosten im einstweiligen Rechtsschutz

Zur Gewährung von Unterkunftskosten im einstweiligen Rechtsschutz ohne vorherige Räumungsklage.

Die Versagung der Bedarfe für Unterkunft und Heizung führt unmittelbar und sogleich zu einer Bedarfsunterdeckung, die bei glaubhaft gemachter Hilfebedürftigkeit den Kernbereich des Grundrechts auf Gewährleistung eines menschenwürdigen Existenzminimums berührt.

Es ist den Betroffenen nicht zuzumuten, einen zivilrechtlichen Kündigungsgrund entstehen zu lassen, eine Kündigung hinzunehmen, eine Räumungsklage abzuwarten und auf die nachfolgende Beseitigung der Kündigung zu hoffen.

 

Quelle: Beitrag auf der NZS Heft 15/2015

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Vogel

Haftpflicht- und Autoversicherungen verdienen jährlich dreistellige Millionenbeträge auf Kosten der Geschädigten

Trotz oftmals hoher, monatlicher Beiträge, die ein Geschädigter aus einem Verkehrsunfall an seine Versicherung bezahlt, gibt es zahlreiche Versicherungsgesellschaften, die sich mit dreisten Tricks vor gerechtfertigten, hohen Zahlungen auf Kosten der Opfer drücken.