Eigenbedarf für Schwager

Der Wohnbedarf eines Schwagers der Vermieters kann Eigenbedarf zumindest dann begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht. (nicht amtlicher Leitsatz)

Rechtsprechung vom 3. März 2009, VIII ZR 247/08

Ihr Ansprechpartner: Susanne Zahn

Zweite Kündigung wegen Eigenbedarfs/ Absehbarkeit

Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, „jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich“, steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.

Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrages nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrages beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchliches Verhalten entgegen.

Rechtsprechung vom 21. Januar 2009, VIII ZR 62/08

Ihr Ansprechpartner: Susanne Zahn

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung bei Neubauabsicht

Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und es deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinen Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen.

Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung, sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.

 

Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er andernfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.

Rechtsprechung vom 28. Januar 2009, VIII ZR 8/08

Ihr Ansprechpartner: Susanne Zahn

 

 

Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den letzten Mieter

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB aF – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in die Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss ans Senatsurteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b).

Rechtsprechung vom 1. Juni 2011, 304/10

Ihr Ansprechpartner: Susanne Zahn

Mehrbelastungsklausel bei Neuabschluss von Versicherungsbeträgen

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

Rechtsprechung vom 27. September 2006, VIII ZR 80/06

Ihr Ansprechpartner:Susanne Zahn

Belegkopieübersendung

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. (nicht amtlicher Leitsatz)

Rechtsprechung vom 13. September 2006 VIII ZR 80/16

Ihr Ansprechpartner: Susanne Zahn

Frist für Betriebskostenabrechnung bei unverschuldeter Überschreitung der Abrechnungsfrist

Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.

Rechtsprechung vom 5. Juli 2006 VIII ZR 220/05

Ihr Ansprechpartner:Susanne Zahn

Zustand der Mietsache bei Rückgabe

Der Mieter ist gemäß § 546 BGB verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben. Für diese Rückgabeverpflichtung ist der Zustand der Mietsache (d.h. die Mangelfreiheit) jedoch grundsätzlich ohne Bedeutung. (nicht amtlicher Leitsatz)

Rechtsprechung vom 13. Januar 2010 IV ZR 188/07

Ihr Ansprechpartner: Susanne Zahn

Berücksichtigung von Härtegründen gegenüber Kündigung

§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 8. Dezember 2004, VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustandes einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

Rechtsprechung vom 9. November 2016 VIII ZR 73/16

Ihr Ansprechpartner:Susanne Zahn

Unwirksamwerden einer Zahlungsverzugskündigung

Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. Juli 1970, VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4).

Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung der Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entscheidung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12. November 2014, VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18).

Rechtsprechung vom 24. August 2016 VIII ZR 261/15

Ihr Ansprechpartner:Susanne Zahn