Die Ermittlung der Mietfläche von Wohn- und Gewerberaum

Die Berechnung der Mietfläche gestaltet sich in der Praxis oft als problematisch. Zwar ist in den letzten Jahren eine gewisse Sensibilität entstanden. Dennoch wird die Mietfläche heute noch häufig falsch oder unzureichend definiert und ermittelt.

Im gewerblichen Bereich gibt ein keine "Mietflächenverordnung". Flächenberechnungen wurden vor der Veröffentlichung der ersten Richtlinien der gif in der Regel ausschließlich nach DIN 277 ermittelt, die allerdings verschiedene Flächen definieren, wobei die Brutto-Grundfläche (BGF) je nach architektonischer Gestaltung und Raumaufteilung bis zu 30 % größer sein kann als die Nutzfläche (NF) des gleichen Gebäudes.

(…) Eine Mietfläche, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt grundsätzlich einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Diese Toleranzgrenze der Rechtsprechung wird teilweise als zu weit kritisiert, vor allem, seit der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zvilsenat des BGH entschieden hat, dass auch bei der Abrechnung der Nebenkosten und der Mieterhöhung nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Fläche heranzuziehen ist, wenn die tatsächliche Fläche um weniger als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Eine Flächenabweichung von 10 % erscheint auf den ersten Blick sehr hoch. Berücksichtigt man die Schwankungsbreiten innerhalb der bestehenden Regelweke, ist eine exakte Flächenangabe in einem Mietvertrag kaum möglich, eine Flächenabwechung von einigen Prozent fast unvermeidbar.


Quelle: Beitrag aus der MietRB- Beratungspraxis 8/2012

Ihre Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Zahn