Kündigung wegen Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenabschläge

Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs aufgrund vom Mieter nicht geleisteter Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen setzt nicht voraus, dass zuvor Zahlungsklage erhoben wird.

Der BGH schloss sich der Gegenansicht, gemäß Urteil vom 18.07.2012 – VIII ZR 1/11 (LG Potsdam – 11 S 136/09), an. Diese sieht die rechtskräftige Verurteilung nur als Voraussetzung der Sperrfrist und nicht als solche für die Kündigung an. Der Schutzbereich der Regelung mit seiner Sperrfrist beinhalte es nach seiner Entstehungsgeschichte (nur) zu verhindern, dass während einer gerichtlichen Überprüfung von Mieterhöhungen wegen der inzwischen aufgelaufenen Erhöhungsbeträge alsbald nach Rechtskraft des Urteils eine Kündigung erfolgen könne.

Im Rahmen des Kündigungsprozesses muss geprüft werden, ob die Erhöhung der Betriebskostenabschläge rechtens war. Eine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB muss auf einer inhaltlichen korrekten Abrechnung beruhen. Hat der Mieter nachvollziehbare Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben, sollte nicht abgewartet werden, bis sich ein Gesamtbetrag an Vorauszahlungserhöhungen angesammelt hat, der eine Kündigung der Höhe nach rechtfertigt. Dies dauert ohnehin längere Zeit. Der vorsichtige Vermieter wird bereits nach Nichtzahlung einiger erhöhter Vorauszahlungen durch Zahlungsklage klären lassen, ob die Abrechnung in Irdnung ist und damit auch die Erhöhung, was letztlich doch auf die erstgenannte Rechtsansicht hinausläuft.

Diese Vorgehensweise wird sich auch für den beratenden Anwalt empfehlen, der seinem Mandanten den sichersten Weg aufzeigen muss. Etwas anderes sollte nur gelten, wenn die Abrechnung und die hierauf basierende Vorauszahlungserhöhung unstreitig sind. Die Entscheidung bezieht sich auf alle Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 560 BGB, was ihre eigentliche praktische Bedeutung ausmacht.

Der BGH bekräftigt in seiner Entscheidung, dass dem Mieter an den Vorauszahlungen ein – auszuübendes! – Zurückbehaltungsrecht zusteht, sofern ihm die gewünschte Einsicht in die Betriebskostenunterlagen nicht gestattet wird. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in diesem Fall ausgeschlossen. Erhält der Mieter die Einsicht, ist ein pauschales Bestreiten des Mieters im Prozess nicht zulässig.

 

Quelle: Beitrag aus der MietRB 10/2012

BGB §§ 543 Abs. 2 Nr. 3b, 560 Abs. 4, 569 Abs. 3 Nr. 3

BGH vom 22.06.2010 – VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 = ZMR 2011,21

OLG Düsseldorf vom 27.04.2006 – I-10 U 169/05, GE 2006, 132

 

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